中登苏陕国际金融中心这个项目为何迟迟不能复工？
文/张国政
▲ 中登苏陕国际金融中心效果图
路过西安金融商务区，映入眼帘的是孤零零的两幢超高层楼宇矗立在西安浐灞生态区的大地上。
留给西安本地人的印象是：这两幢超高层写字楼停工好久了……
业界朋友问我：“张总，您是《陕西房产》主编。中登宋总投钱建设的中登苏陕国际金融中心为何迟迟不能复工呢？就这个问题你能不能去把宋总采访下？”
民有所呼，我有所应；民有所盼，我有所为。深度剖析楼盘项目技术操作层面内幕场景，也一直是我们《陕西房产》的看家本领。
中登苏陕国际金融中心为何迟迟不能复工呢？我多次就这个问题追访中登集团董事长宋玉庆先生。然而，宋玉庆先生对此敏感问题总是三缄其口。
与其始终缄默不语，还不如主动公布真相，通过增信释疑，让外界得以了解是非曲直后会有更理性更公正的看法，从而为项目复工赢得更好外部环境和更多支持力量。
上面这段话，是我给宋玉庆先生的谏言。宋玉庆先生非常开明通达，采纳了我的提议。
▲中登集团董事长、总裁，陕西省江苏商会创会会长宋玉庆先生（右）接受《陕西房产》创始人、主编张国政专访
2018年3月21日下午，在中登集团总部中登大厦，我们《陕西房产》就“中登苏陕国际金融中心为何迟迟不能复工”这个问题专访了宋玉庆先生。以下是问答全文：
1、《陕西房产》：首先，宋总您给外界简报一下中登苏陕国际金融中心概况，好让外界对这个项目概况有一个基本的了解。
宋玉庆【中登集团董事长】：好的。中登苏陕国际金融中心这个项目位于西安浐灞生态区核心位置，东临灞河，西临浐水，与2011西安世界园艺博览会主会址标志性建筑——天人长安塔隔灞河相望，是中国西部地区罕见的大型滨水生态化国际金融商务区。2009年4月，我们中登集团审时度势，决定在西安金融商务区投资兴建苏陕国际金融中这个心项目，为陕西、江苏的金融领域合作打造一个共同发展、互惠互赢的商务平台。
中登苏陕国际金融中心是由我们中登集团在西安金融商务区投资兴建的又一个里程碑式的项目,该项目总占地面积约200亩，分二期建设。其中：一期工程占地面积60亩，就是现在大家看到的两幢150米超高层写字楼，总建面约26万平方米，包括地面以上35层约22万平米、地面以下2层约5万平米，单层建筑面积2000平米。目标建设成集银行、保险、证券、公司办公、信托投资、高档酒店、资产管理、律师事务所等金融机构和金融中介机构等为一体的综合办公写字楼。一期工程连本带息已投16.5亿元人民币。在中石油昆仑信托的大力支持下，项目主体施工已经完成，外装玻璃幕墙完成60%，内部安装完成40%。
▲中登苏陕国际金融中心是规划部门批准的法定项目案名，是苏陕合作的结晶，也是江苏民营企业在陕西投资最大的项目
2、《陕西房产》：宋总，中登苏陕国际金融中心为啥停工了？
宋玉庆【中登集团董事长】：根源在于我们中登集团向昆仑信托借的4.37亿债务被提前一年宣布到期及其伴随而至的法务问题，导致了中登苏陕国际金融中心这个项目于2016年3月被查封而被迫停工。
3、《陕西房产》：听说不少买家都与您秘密谈判，拟收购中登苏陕国际金融中心这个项目。为啥到今天为止，您也没有出售这个项目以甩包袱来解困？或者说为啥最终没有买家接手中登苏陕国际金融中心这个项目呢？
宋玉庆【中登集团董事长】：不瞒您说，我们中登集团当初对中登苏陕国际金融中心这个项目定位是西安市城东区域的标志性建筑，是国际标准的写字楼，层高4.2米。这个项目五证齐全，不欠政府一分钱规费，我一直捂着想自持呢，所以呢也没想着去售卖呢。大家也都知道，我们中登集团干写字楼是行家里手，实战案例还有：中登大厦、中登文景大厦、中登西安国际企业中心等。
中登苏陕国际金融中心这个项目因债务问题被查封后，来自浙江、上海等沿海发达地区以及美国的实力财团摩拳擦掌，纷至沓来，涌向浐灞，现场实勘，压低估值，做着财富的美梦疯抢这个项目……
过大的价格落差是谈不拢的核心因素。我们中登集团为中登苏陕国际金融中心这个项目连本带息共投进去了16.5个亿——这还没有计算土地等其它增值因素。
4、《陕西房产》：听说这个项目评估价只有10多亿元——以严重低估的售价对外贱卖资产，对宋总您来说的确是个痛苦的选项。既然还没有出售中登苏陕国际金融中心这个项目，那么有没有办法或思路促使这个项目的收尾工程尽快复工呢？毕竟，项目老在那停摆、搁置着，久拖不决终究不是归宿。
宋玉庆【中登集团董事长】：中登苏陕国际金融中心这个项目要实现复工，首先要解决与债权人——昆仑信托相关联的法务债务问题。为了保证昆仑信托的合法权益不受损害，我们中登集团同意在没有归还昆仑信托全部债务的情况下，仍将现有工程抵押在昆仑信托名下。这样既满足政府对该项目尽快竣工的要求，也满足昆仑信托的权益保障，同时也保证了中登集团的合法权益，这是一个多赢的局面。我们中登集团恳求尽快启动中登苏陕国际金融中心这个项目复工，我方将及时办理工程竣工验收和产权大证。国政，我告诉您：经过我们中登集团不折不挠的努力，通过和债权方的多次沟通协商，终于有了破解难题的方案。
▲西安经开区地标性写字楼——中登西安国际企业中心由中登集团投资
5、《陕西房产》：宋总，您的意思是——中登苏陕国际金融中心这个项目复工有希望了？
宋玉庆【中登集团董事长】：我们正在与昆仑信托协商解决方案，此外西安市政府有关部门以及浐灞生态区管委会也提出明确要求“尽快复工”，一起为树立西安金融商务区的形象和迎接2021年第十四届全国运动会的召开做出努力。预计近期就可解决中登苏陕国际金融中心这个项目复工问题。
6、《陕西房产》：这下子中登苏陕国际金融中心这个项目复工有希望了，这个喜讯让人太开心了！我还想知道：中登苏陕国际金融中心这个项目复工后，这个项目收尾工程的建设资金从哪儿来筹措呢？
宋玉庆【中登集团董事长】：中登苏陕国际金融中心这个项目复工主要涉及到六个方面：幕墙工程；电梯工程；强弱电工程；消防工程；中央空调系统；绿化及点亮工程。六个方面的工程量合计还需3.5亿元资金投入。
在西安房地产市场明显转暖的利好背景下，我们同时启动销售。我们计划将中登苏陕国际金融中心这个项目中的12万平米的写字楼全部出售，另外10万平米的商业自持。
▲中登苏陕国际金融中心这个项目五证齐全
7、《陕西房产》：中登苏陕国际金融中心这个项目对外销售，不仅有效满足了众多企业对写字楼里办公的需求问题，而且对咱们中登集团来说还可以回笼资金。想听听宋总您这方面的思路或想法？
宋玉庆【中登集团董事长】：我们中登集团是一家有着25年创业历程的民营企业，我们是干实业出身的，坚守“实业兴国”理念。中登苏陕国际金融中心这个项目五证齐全，不欠政府一分钱规费。我们计划复工后，紧接着开展销售工作。我们已经与世联行达成协议，由世联行负责销售和招商。世联行是中国房产代理销售规模第一的企业。对于这个项目的未来，我们中登集团充满信心。
▲2012年6月7日，时任陕西省常委、常务副省长娄勤俭莅临中登苏陕国际金融中心检查指导工作。娄勤俭现任十九届中央委员，江苏省委书记，省人大常委会主任、党组书记
8、《陕西房产》：写字楼销售在西安市场难度不容小觑呀。为啥您对中登苏陕国际金融中心这个项目对外销售满怀信心？
宋玉庆【中登集团董事长】：中登苏陕国际金融中心这个项目位于浐灞生态区核心位置，东临灞河，西临浐水，在领事馆旁，离地铁站很近，具有独一无二的地理位置。中登苏陕国际金融中心这个项目是由中国十大建筑大师之一的崔恺先生原创的建筑方案，项目与2011西安世界园艺博览会主会址标志性建筑——天人长安塔隔灞河相望，天人长安塔是建筑大师张锦秋的作品。张绵秋大师的作品是古典融入了现代，崔恺大师的作品是纯现代，这两座建筑作品矗立在西安浐灞生态区天地间，是两位大师的隔空对话，是对千年古都的献礼。建筑，是凝固的音乐，传递的是一种境界和理想。
中登苏陕国际金融中心这个项目是西安金融商务区的标志性工程，金融区、领馆区、自贸区，这个位置在唐朝的时候叫广运潭。广运潭，历史悠久，文化积淀深厚，广运潭是盛唐时期主要的港口之一，全世界的最高端的商品从这里进入长安。我们在这里将要建设一个中登广场，引进中国大型连锁酒店集团——金陵酒店，这是中国自有酒店品牌里最好的，在全球有150多家连锁酒店，进西安这是第一家。金陵酒店规划在裙楼里，裙楼就是按金陵酒店的要求设计的。然后规划一个创业小镇。还有一个丝绸之路风情街。
中登苏陕国际金融中心是规划部门批准的法定项目案名，是苏陕合作的结晶，也是江苏民营企业在陕西投资最大的项目。江苏和陕西是友好合作省份，1996年确定由江苏对口帮扶陕西。中登集团响应国家号召，率先从沿海来到西安，中登苏陕国际金融中心这个项目就是苏陕两省合作以来江苏企业在陕西的最大单体投资项目。这个项目从筹划到开发过程中，两省政府各级部门给予了大力的帮助。可以说，我们中登集团是第一个到西安金融商务区“吃螃蟹”的，我们中登集团率先到西安金融商务区投资的。
2021年全运会要在浐灞召开，从地铁、高铁过来，这两栋楼就竖在这里——位于北二环延伸线与东三环的交接处。
9、《陕西房产》：我看到您誓称——必须在2018年重振中登集团，而中登集团摆脱危机、走出困境的标志是中登苏陕国际金融中心这个项目的复工。这个难度不可谓不大呀！
宋玉庆【中登集团董事长】：做任何事情没有节点怎么行，我们要倒逼自己。我们走出危机的标志就是中登苏陕国际金融中心这个项目复工。中登苏陕国际金融中心的地位对于中登集团是非常重要的。中登集团作为江苏籍企业，作为陕西省江苏商会的会长单位来西安投资，没有想到遭遇了我人生的第一个滑铁卢。我虽年近花甲，但壮志未酬，为这个项目的复工东奔西跑，日夜劳作，也得到了很多人的同情和帮助。这是民营企业家的悲哀和幸福。如果不是为了债权人的利益，不是为了这份社会责任，我早就放弃这个项目了。为了长城资产、信达资产、昆仑信托等国有金融机构资产的保值增值，我的头上增加了许多白发，心灵增加了许多创伤，感情受到了许多折磨，但我壮心不改：为了一个小小的中登梦，带领中登集团所有员工，励志要把这个项目尽快做成。希望有关部门、有关方面，能够认真、客观、依法、公正处理好这个项目的遗留问题。感谢西安市委、市政府对中登集团的珍贵帮助。
中登苏陕国际金融中心这个项目的峻工，将给2021年全运会献一份礼，为西安金融商务区争一份光。中登苏陕国际金融中心这个项目复工，不仅仅是一个工程的复工，在某种程度上它实际上意味着陕西经济特别是西安经济的复苏。
▲西安经开区地标性写字楼——中登大厦由中登集团投资
10、《陕西房产》：我听说您为中登集团彻底摆脱危机、走向复兴大道设置了时间表和路线图。给我们透露一下。
宋玉庆【中登集团董事长】：解决中登集团这一轮危机，我总共设定两年时间。时间节点从2017年的1月1日到2019年春节前。计划用两年时间，让中登集团彻底摆脱危机、走出困境。摆脱危机、走出困境我们要分三步走。
第一步，一定要让中登集团活起来，救活这个企业，如果不救活这个企业，那就没有摆脱危机、走出困境的机会，所以首先要救活企业。“活”字代表第一个阶段。2017年经过艰辛的努力，第一步目标已经实现。
第二步，厘清债务，处理好法务关系，盘活资产。资产该处置的处置，把整个企业理顺，这个叫盘活的“盘”字。资产、债务、法务这些问题一定要解决好。解决债务的核心是与个人有关的债务一定要先解决，与机构有关的债务后解决。这是原则，这是我公开给他们说的。我把房子卖给业主，先要把房子给业主；我欠职工工资先把工资一补；我欠村民的过渡费，我先把过渡费给了。这些债优先处理。这是必须做的。先个人后机构，先小后大，先易后难。按照这个次序、按照这个原则处理我的债务。这件事应该在今年下半年前处理妥当。我比较内疚的是：业主买的房我们还没有交，这样的业主至少还有400人。定了房子，交了定金，付了首笔款，按理说我们早就该交房子了，但没有交，我们一定要把这些人的问题解决好。现在，购买这些房子的项目已经全部复工了，竣工指日可待，今年内肯定交给大家。第二种情况就是村民的过渡费。这个和村民利益有直接关系，一定要结清。实际上政府一直在帮助我们，帮我们解决了十里铺东村、牛王庙村两个城改项目的村民过渡费问题。村民一下子就稳定下来了，他们对党委、政府非常感恩。第三，解决我们的员工工资问题。第四，解决其他个人欠款，包括合作单位的欠款。对长城资产、昆仑信托、信达资产及银行债务，尽可能在今年上半年全捋顺，把这些债务全部厘清。中登集团的总债务不超过25个亿，中登集团的实际资产远远大于这个数字，不存在资不抵债的问题。以前曾流传的“老宋，资不抵债了，要破产了”的谣言，如今已不攻自破。企业注册成立的时候有《公司法》，企业破产的时候有《破产保护法》。《破产保护法》是保护企业主的，办企业做亏了大家都来打你、都来杀你——那是非法的。没有这个《破产保护法》谁也不敢做企业，这是个完整的法律体系。
第三步，振兴中登集团。我们中登集团要重新建立企业制度、企业构架，让企业在经过一轮危机之后，重新崛起。为什么说这一轮危机对企业非常值得呢？经历这一轮危机，把企业砸实了，企业更加稳健了。像人一样，人的一生，不可能平平安安，肯定会遇到酸甜苦辣、曲曲折折。而企业遇到这些，对企业的成长壮大是极为有利的，它首先把企业的基础砸实了。做企业更加现实了，考虑问题更加客观了，企业的目标和理想更加明确了。我相信，中登集团经过这一轮危机之后，将会最先站起来，它比以前强大得多，强大十倍。我们遇到困难、遇到问题，我们不推责，不抱怨，不跑路。千方百计地面对，在面对危机的两年多时间，我们肯定从中积累了很多经验。中登集团始终是个正能量的企业，最苦最难的时候我们企业都是充满正能量的。
▲西安经开区地标性写字楼——中登文景大厦由中登集团投资
11、《陕西房产》：中登集团在这轮危机中并没有垮掉，太不简单了。在我看来，宋总您作为企业掌门人——关键时刻您既是指挥员，又是战斗员。对吧？
宋玉庆【中登集团董事长】：好多企业突然倒掉了，一夜之间倒掉了，实际上是企业文化有问题。按理说企业不可能一夜之间倒掉，几十年的企业怎么会一夜之间倒了呢？实际上是老板不再坚持了，放弃了。老板要对员工好，这是肯定的。因为老板的利润是员工工作得来的剩余价值，不是凭个人的。老板要感恩员工，尤其是劳动密集型企业，是靠员工的劳动和智慧，老板不能忘记这一点。员工也要感恩企业，因为就业竞争很激烈，如果没有一个好的企业、没有一个好的老板给你就业的平台，那么你会失去这份工作，那么吃饭就会存在问题，所以员工也应该感恩这个企业。反过来，这个企业的员工和这个企业的老板，彼此之间形成一个利益共同体。感恩政府，感恩社会，感恩市场。中登集团经过这场危机，特别有价值，对企业有价值，对社会有价值。这场危机的价值远远大于我的想像，尤其对我人生的价值，对中登未来的价值远远大于我的想像。
国政，我告诉你：在政府有关部门、法院、债权人等各方努力、配合、包容、谅解下，中登苏陕国际金融中心这个项目很快就会复工，大家拭目以待吧！
感谢所有帮助我的人！
▲2018年3月19日，在中登文景大厦召开了中登苏陕国际金融中心写字楼营销思路沟通会。中登集团董事长宋玉庆、副总裁刘磊，世联行西北区总经理肖新志、副总经理王荣冰及中登集团相关高管参加会议
（本文作者系陕西省房地产业协会副秘书长、《陕西房产》创始人张国政）
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